在2001年财政部发布并实施的《企业会计准则——租赁》准则中，出租方在核算中增设了“递延收益——未实现融资收益”科目，该科目核算企业由融资租赁业务所产生的应收而尚未收到的融资收益总额。该科目的运用主要体现在下列几个方面：

　　1、确认未实现融资收益。出租人在出租资产时，应当确认未实现融资收益，并记入“递延收益——未实现融资收益”科目。未实现融资收益的计算公式为：未实现融资收益=(最低租赁收款额 未担保余值)-(最低租赁收款额的现值 未担保余值的现值)其会计处理为：借记“应收融资租赁款”科目，贷记“融资租赁资产”科目和“递延收益——未实现融资收益”科目。

　　2、未实现融资收益的分配。出租人每期收到的租金包括了本金和利息两部分，根据企业会计准则的规定，未实现融资收益应当在租赁期内各个期间进行分配，确认为各期的融资收入。出租人每期收到租金时，按收到的租金数额，借记“银行存款”科目，贷记“应收融资租赁款”科目。同时，根据当期应确认的融资收入金额，借记“递延收益——未实现融资收益”科目，贷记“主营业务收入——融资收入”科目。

　　3、未担保余值损失的确认与恢复。期末，如果出租人的未担保余值的预计可收回金额低于其账面价值的，其差额应当确认为当期的损失，借记“递延收益——未实现融资收益”科目，贷记“未担保余值”科目。如果已确认的未担保余值损失又得以恢复，应在原已确认的损失金额内转回，借记“未担保余值”科目，贷记“递延收益——未实现融资收益”科目。

　　4、在售后租回业务中，承租人的会计处理。在售后租回业务中，承租人应设置“递延收益——未实现售后租回损益(融资租赁)”科目，用以核算在售后租回交易中售价与资产账面价值的差额。租赁资产按高于资产账面价值出售时，借记“银行存款”科目，贷记“固定资产清理”、“主营业务收入”、“递延收益——未实现售后租回损益(融资租赁)”等科目；租赁资产按低于资产账面价值出售时，借记“银行存款”、“递延收益——未实现售后租回损益(融资租赁)”等科目，贷记“固定资产清理”、“主营业务收入”等科目。

　　分摊递延收益时，如果租赁资产是按高于资产账面价值出售的，应借记“递延收益——未实现售后租回损益(融资租赁)”科目，贷记“制造费用——折旧费”、“营业费用——折旧费”、“管理费用——折旧费”等科目；如果租赁资产是按低于资产账面价值出售的，应借记“制造费用——折旧费”、“营业费用——折旧费”、“管理费用——折旧费”等科目，贷记“递延收益——未实现售后租回损益(融资租赁)”科目。